Van wie is de Stad? – huurcommissie: “Huur vaak te hoog”

Dat onderzoek – Van wie is de Stad? – naar de particuliere huursector in Stad werpt steeds meer vruchten af. Zoals deze analyse van bijna 1800 uitspraken van de Huurcommissie in Groningen de afgelopen vijf jaar. Wat blijkt: lagere huur ligt voor het oprapen. In verreweg de meeste gevallen krijgt de huurder gelijk en worden huur en servicekosten behoorlijk verlaagd. Period.

Als je denkt dat je te veel huur of servicekosten betaalt, kun je naar de Huurcommissie stappen. En dat loont, zo blijkt uit het onderzoek van Dagblad van het Noorden en Sikkom naar bijna 1800 uitspraken van de commissie in Groningen. De Huurcommissie is een onafhankelijke, landelijke organisatie, die zich bezig houdt met geschillen tussen huurder en verhuurder over huurprijs, onderhoud en kosten voor service en nutsvoorzieningen. Je kunt naar deze commissie toe gaan als je met je huurbaas steggelt over de kosten.  De Huurcommissie doet dan een uitspraak waar beide partijen zich aan moeten houden. De kosten hiervan zijn 25 euro, op conto van de verliezende partij.

1800 uitspraken afgelopen vijf jaar in Stad

De afrekening van servicekosten zoals schoonmaak, tuinonderhoud, meubilering en nutsvoorzieningen worden door de Huurcommissie gemiddeld met 51% naar beneden bijgesteld. Naast de servicekosten wordt ook de huurprijs in veel gevallen verlaagd door de Huurcommissie. In één geval is de huurprijs van 1.800 euro per maand naar 159,09 euro gegaan. Door gebreken in de woning is dit tijdelijk zelfs 31,82 euro geworden. Grofweg 1.700 euro te veel huur dus! Enorme verschillen die laten zien dat het loont om je huur te laten checken.

Alle uitspraken van de Huurcommissie zijn vanaf 1 januari 2010 in een openbaar register opgenomen en zijn in te zien op de website van de Huurcommissie. Voor het gemak hebben wij de 1768 Stadse uitspraken stuk voor stuk geopend en in een excel bestand gekopieerd. Deze staan in de onderstaande grafiek gesorteerd per onderwerp.

Grafiek 1 huurcommissie

Servicekosten

Over de servicekosten zijn 448 uitspraken gedaan, waarbij een bedrag voor en na uitspraak genoemd zijn. De huurbaas/pandeigenaar/verhuurder heeft hier in 36 gevallen gelijk gekregen, de huurder in 412 zaken. Opvallend is dat er de afgelopen jaren steeds meer uitspraken worden gedaan, en dat het bedrag elk jaar steeds verder wordt teruggebracht door de Huurcommissie. De onderstaande grafieken laten dit goed zien. We moeten wel zeggen dat het gaat om individuele uitspraken en dat elk een unieke zaak is, maar de gemiddelden per jaar zijn schrikbarend.

Grafiek Huurcommissie aantal uitspraken Groningen

Grafiek 3: percentage dat overblijft van oorspronkelijke huur na uitspraak huurcommissie

Huurverlaging op grond van punten

De Huurcommissie meet de kwaliteit van de woning dus via een berekening gebaseerd op het puntensysteem. De woning krijgt punten voor onder meer de oppervlakte van de vertrekken, voorzieningen in de keuken en het sanitair, energieprestatie en woonomgeving. Er zijn verschillende puntensystemen voor bijvoorbeeld zelfstandige woningen, onzelfstandige woningen (kamers) en andere types woningen. In 174 van de 206 gevallen met een huurprijs voor en na uitspraak, heeft de huurder gelijk gekregen van de Huurcommissie. De huurprijs werd gemiddeld met 24% naar beneden bijgesteld. De verhuurder heeft 32 keer gelijk gekregen en in die zaken is de huurprijs gelijk gebleven.

Toets aanvangshuurprijs

Als een huurcontract korter dan zes maanden geleden is ingegaan, kan een huurder aan de Huurcommissie vragen om te bepalen of de huurprijs terecht is. Dit heet een toets aanvangshuurprijs. Als blijkt dat de huurprijs te hoog is, dan bepaalt de Huurcommissie de nieuwe huurprijs. De nieuwe huurprijs geldt dan vanaf de datum dat het huurcontract is ingegaan. De huurder kan het teveel betaalde bedrag terugkrijgen. Er zijn in Stad 393 zaken met een huurprijs voor en na uitspraak. 362 keer heeft de huurder gelijk gekregen en is de huurprijs gemiddeld met 36 % naar beneden bijgesteld door de Huurcommissie. In de 29 andere uitspraken heeft de verhuurder gelijk gekregen, en is de huurprijs gelijk gebleven.

Tijdelijk verlaagde huurprijs

Ernstige onderhoudsgebreken kunnen aanleiding zijn voor tijdelijke huurverlaging. Voorbeelden van ernstige gebreken zijn lekkage, houtrot, kapotte CV en lekkage aan aan- en afvoerleidingen. In 184 uitspraken van de Huurcommissie is de huurprijs gemiddeld met 57% tijdelijk naar beneden bijgesteld. Als de gebreken hersteld zijn kan de huurprijs weer terug gezet worden naar het originele bedrag.

Groninger Studenten Bond

Manuel Bonasia, coördinator huurteam Groninger Studenten Bond, over dit onderwerp: “Studenten zijn natuurlijk bang voor hun huisbaas dat ze eruit gezet worden. Maar wat ze vaak niet weten, is dat je als huurder heel sterk staat. Je kunt er echt niet uitgezet worden, tenzij je zelf toestemming geeft. Als je er niet mee instemt als huurder, moet de verhuurder naar de rechter gaan. De rechter zal alleen toewijzen dat de huurder uit de kamer moet, op het moment dat de huurder een slecht huurder is. De kamer moet een bende zijn of de huur vier maanden niet betaald. Als je naar de Huurcommissie gaat om je huurprijs of servicekosten naar beneden te halen, is er geen mogelijkheid dat je huisbaas je uit het huis kan zetten.”

Zelf checken?

Het loont dus om naar de Huurcommissie te gaan om te laten oordelen of je huur of servicekosten redelijk zijn, en de bedragen die je kan terugkrijgen zijn niet mis. Ben je nu ook benieuwd geworden of jij teveel huur betaalt? De Huurcommissie heeft een rekentool gemaakt waar je via het puntensysteem kan controleren of je te veel huur betaalt of niet. Check het zelf hierrrrrr.

Adviesbureaus

Er zijn verschillende bureaus die je kunnen helpen met het starten van een procedure. Voor meer informatie hierover kan je kijken op frently.nl, protega.nl of groningerstudentenbond.nl. Als je van plan bent om een procedure te gaan starten, stuur dan ook even een mailtje naar Sikkom. Wij zijn heel nieuwsgierig naar verhalen van huurders die een procedure willen beginnen.

Morgen (donderdag 15 oktober) staat in de papieren editie van Dagblad van het Noorden een uitgebreid aanvullend artikel over de uitspraken van de Huurcommissie.

Door: Chris Bakker – lees hier onze andere publicaties in  kader van het onderzoek naar de particuliere huursector: ‘Van wie is de Stad?’

Van wie is de stad huurcommissie

Ga het gesprek aan ( comments)