Maxx Aanhuurmakelaars heeft weer wat bedacht om geld uit de zak van de woningzoeker te kloppen

Zo toucheert Maxx Vastgoed bizar hoge makelaarskosten van de woningzoekende onder de noemer agency fee . Een makelaar mag een redelijk bedrag neerleggen bij de woningzoeker mits er sprake is van een duidelijke zoekopdracht en de woning buiten de eigen portefeuille wordt gevonden. Dit is om te voorkomen dat de makelaar twee heren dient die van nature met elkaar in conflict staan, zoals de huurder en verhuurder. De wet is daarin duidelijk: zodra de makelaar zelf actief woningen aanbiedt, werkt ‘ie voor de verhuurder en moet daar de factuur naartoe. Dat lijkt in het geval van Maxx niet het geval te zijn.

Uurtje zoeken via Kamernet voor 1004 euro

In het specifieke geval dat wij beschrijven in september 2022 lijkt het er sterk op dat de woningen gewoon uit het eigen bestand komen. De woningzoekenden hebben in ieder geval een minimaal aantal zoekvelden ingevuld op de site, krijgen massaal woningen toegestuurd, betrekken uiteindelijk een kwinne in het oude hoofdkantoor van de tabakfabriek in Stad en komen er daar achter dat vele buren ook allemaal na een minimale zoekopdracht via Maxx daar zijn geraakt.

Maar volgens Maxx was er echt sprake van een zoekopdracht en hebben ze echt werk gestoken in het vinden van de woning. Dat gebeurt, volgens eigenaar Bjorn Ekkel, gewoon via Kamernet. Floepte er zo uit. Dus eem een paar uurtjes struinen op Kamernet, de bevindingen doorsturen naar woningzoekers en daar dik duizend euro voor toucheren. Zo rolt Maxx. Dat ze eerder al door de rechter zijn teruggefloten voor verboden bemiddelingskosten doet ze niks.

Dubieus artikel in algemene voorwaarden

De laatste tijd krijgen we opnieuw klachten binnen over Maxx. De makelaar heeft wat nieuws bedacht om makkelijk geld uit de zak van woningzoekers te kloppen. Dat zit zo: mensen schrijven zich in op de site van Maxx. Daarbij vullen ze enkele persoonsgegevens in, een minimaal aantal zoekvelden met vragen als ‘gewenste woonplaats’, ‘maximale huurprijs’, ‘huisdieren’, ‘aantal personen’ en ‘gemeubileerd’. En door naar de betaalgegevens. Want voor het invullen van de ‘zoekopdracht’ dient al 30 euro afgetikt te worden. Maar wat is nou drie tientjes als je een huis nodig hebt?

Maar daar blijft het niet bij. Die dertig euro is slechts voor de eerste vier maanden. Daarvoor krijg je een om de zoveel tijd een soort nieuwsbrief van Maxx met daarin een lading stulpjes die voldoen aan de zoekcriteria. Echt gespecificeerd komt dat niet over. Het oogt meer als een bulkmail die naar tig mensen gaat. Makkelijk geld verdienen. En het wordt pas echt een melkkoe als de ‘zoektocht’ eindigt omdat een huisje wordt betrokken of als het tot niks leidt. Want dan komt Maxx ineens met facturen op de proppen.

„Er werd niks gezegd over extra kosten”

Neem nou het voorbeeld van Karel en Marlies (fictieve namen, echte namen zijn bekend bij de redactie). Een jaar geleden schrijven zij na een fijn telefoontje zich online in bij Maxx. Dat kost dus dertig euro. „Maar daar zou het bij blijven, vertelde de makelaar aan de telefoon”, aldus Karel en Marlies. „Pas als we een huisje vonden via Maxx zouden we sleutelgeld moeten betalen aan de makelaar. We weten dat dit illegaal is, maar we hadden en huis nodig.”

Na de inschrijving krijgt het stel een bevestiging via mail. Daarin worden de services opgesomd. „Er werd niks gezegd over extra kosten.” Niet veel later volgt een soort nieuwsbrief met woningen waarvan eentje in de smaak valt. „We gingen de woning bekijken, maar zagen vervolgens dat hetzelfde huisje op een ander platform werd aangeboden. Daarna hebben we nooit weer contact opgenomen met Maxx omdat we ervanuit gingen dat de inschrijving automatisch zou stoppen.”

Rekening loopt op

Niet dus. Een paar maanden later struint het stel door de inbox en ontdekt dat Maxx nog steeds e-mails met woningen stuurt. „Het ziet eruit als een soort nieuwsbrief, met automatisch gegenereerde woningen, die vermoedelijk naar honderden woningzoekenden wordt gestuurd. Omdat wij dachten dat het een foutje was, dat Maxx was vergeten ons uit het systeem te halen, hebben we een mail gestuurd met de vraag of ze dat alsnog wilden doen.”

Dat kan. Maar dat gaat wel kosten. En hoe: 20 euro voor elke gestuurde mail, 50 euro voor de bezichtiging. De factuur loopt zo enorm op. Voor niks. Ze hebben geen huis gevonden via Maxx en nul gehad aan de mails met wonings. En dan komen ze er nog ‘goed’ vanaf.

„Gaat wel wat ver”

Maxx verwijst bij het inschrijven naar de algemene voorwaarden. Daar staan de bedragen inderdaad vermeld. En het wordt nog bonter. Voor andere werkzaamheden naast het sturen van de mails en bezichtiging vraagt Maxx 95 euro per uur. Proest. Bijna 100 euro per uur vragen. Dat komt niet heel redelijk over daar het gemiddelde uurloon voor een huurmakelaar 45 euro is.

Jasper Gevers, advocaat bij De Haan Advocaten, kan inkomen bij een vergoeding voor de bezichtiging. „Maar 20 euro per woning die gemaild wordt, gaat wel wat ver. Zeker als er van alles lukraak wordt gemaild. Op zicht mag je zo’n afspraak maken, maar deze bepaling is wel erg vaag en alleen in de algemene voorwaarden opgenomen. Als je hier als consument iets tegen zou ondernemen, zie ik wel een redelijke kans van slagen.”

Reactie Steunpunt Huren

Rik Kiers, de directeur van Steunpunt Huren in Groningen komt met een vergelijkbare verklaring: „Het is in principe toegestaan om in de algemene voorwaarden annuleringskosten op te nemen, zij het dat deze natuurlijk redelijk en niet onredelijk bezwarend moeten zijn. Ik heb sterke twijfels of dat in dit geval zo is. Mijns inziens zou dit bij de kantonrechter niet standhouden. In de eerste plaats omdat bijvoorbeeld 20 euro per (door Maxxx toegestuurde) link een behoorlijk bedrag is maar ook omdat ik van de huurders - althans welke zich bij ons meldden - heb vernomen dat het gros van wat wordt verstuurd niet aan hun persoonlijke eisen voldeed en dus niet eens gepersonaliseerd was. Het lijkt meer op een soort massa e-mail.”

Daarnaast vraagt de directeur zich af of de kosten überhaupt mogen worden doorberekend. „Wanneer Maxxx ook in opdracht voor de verhuurder zelf zou werken, is dat natuurlijk in strijd met het verbod op het ‘dienen van twee heren’ ex art. 7:417 BW.”

Yoeri Delfstra, huurrechtspecialist bij Robin Hood Rentershelp, gaat met Rik en Jasper mee. „Ik vind de kosten erg dubieus. Als ze voor deze werkzaamheden aan de huurder kosten in rekening brengen, dan verwacht je ook dat ze voor de huurder werken. Die indruk krijg je totaal niet als je ziet welk woningaanbod ze toesturen. De huurder geeft op voorhand zijn woonwensen door en krijgt in de meeste gevallen een niet-passende woonruimte aangeboden. Het lijkt erop dat deze e-mails gewoon in grote aantallen naar meerdere huurders toegestuurd worden en Maxx hier gewoon een opdracht vanuit de verhuurder voor heeft gekregen. Het dienen van twee heren is verboden, zie ECLI:NL:HR :2015:3099. Als dit aan te tonen is, dan kan er op basis van de term ‘bemiddelingskosten’ een streep door deze kosten.”

Reactie Maxx Vastgoed

Volgens Bjorn, directeur van Maxx, doet het bedrijf alles netjes en kunnen kandidaten met klachten zich altijd melden. „We nemen iedere klacht serieus, werken niet voor de verhuurder en zijn van mening dat artikel 5,1 honderd procent rechtsgeldig is. Daarnaast wil ik graag opmerken dat de klachten in het artikel zijn opgelost. We sturen ook alleen een factuur als er echt veel werk in zit. In negen van de tien gevallen doen we dat niet.”