Groningse huurgekte: kamer (12 m2) met minikeuken te huur voor 695 euro plus 225 euro verhuurkosten

Meer en meer kleine kotten worden voorzien van een minikeuken, een wc-bril met aansluiting op het riool en een douche naast de kookpitten. Daarmee wordt het puntenaantal omhoog gepompt waardoor de verhuurder meer geld mag vragen, waar de belastingbetaler doorgaans voor opdraait.

Neem dit stulpje aan de Eeldersingel. Niet groter dan 12 vierkante meter en daarmee met recht niks meer dan een studentenkamer. Maar op Kamernet wordt het door ‘makelaar Niels’ aangeprezen als zelfstandige woonruimte. Een studio met eigen voordeur, douche, toilet en keuken. Dat zit er ook allemaal in, maar het blijft een kot van 12 vierkante meter. Normaal gesproken gaat zo’n ruimte als kamer met gedeelde keuken en badkamer over de toonbank.

Douche, wc en keuken leveren 400 euro per maand op

Volgens het puntensysteem mag de verhuurder er wettelijk dan maximaal grofweg 204 euro per maand voor vragen. Door de kleine kamer vol te stouwen met een aanrecht, kookstel, toilet, douche en wasbak (waardoor alleen ruimte voor het bed overblijft) is het echter ineens een zelfstandige woning. Waar wettelijk veel meer voor mag worden geïnd. In dit geval om en nabij de 613 euro kale huur per maand. Bijna drie keer zo veel. Maar wel met een kleine slag om de arm: we hebben niet alle punten volledig kunnen invullen, waardoor de bedragen ietsepietsje kunnen afwijken, maar ook niet meer dan dat.

Dus met het plaatsen van een klein keukentje en dito badkamer in de al krappe kamer mag de verhuurder drie keer zo veel geld vragen van de wet. En het mooie is: omdat het nu over een zelfstandige woning gaat, komt de huurder ook nog in aanmerking voor huurtoeslag. Die merkt met een beetje geluk de extra kosten amper, omdat de belastingbetaler voor de ‘luxe’ van een eigen voordeur, wc, douche en keuken opdraait.

Links de huurprijscheck van de ruimte als onzelfstandige kamer zonder douche, wc en keuken, rechts dezelfde ruimte als zelfstandige studio. Bron: Huurprijscheck van de Huurcommissie

Huh, 225 euro verhuurkosten?

En dan staat er nog iets opmerkelijks in de tekst van makelaar Niels. Namelijk: “Bij acceptatie van de woonruimte betaal je eenmalig €245,- verhuurkosten aan de eigenaar van de woning.” Die knaken worden volgens Niels voor de volgende werkzaamheden bij de huurder in rekening gebracht: vervaardigen fotomateriaal, bepalen oppervlakte, bepalen huurprijs, opmaken van de huurovereenkomst, plaatsen van de advertentie, hospiteeravond organiseren etc.”

Dat riekt naar verboden bemiddelingskosten. Want de verhuurder zet makelaar Niels aan het werk om zijn woning te verhuren. De makelaar plaatst vervolgens in opdracht van de verhuurder, Niels moet immers de woning verhuren, de advertentie op Kamernet inclusief foto’s en beschrijving. De kosten die hij daarvoor maakt, zijn dan wettelijk gezien voor de opdrachtgever, de eigenaar van de woning. Om te voorkomen dat de makelaar twee heren dient, die van nature met elkaar in conflict zijn – zoals de huurder en verhuurder, mag hij vervolgens niks in rekening brengen bij de huurder. Die klikt immers alleen maar op de advertentie van Kamernet.

Ha, meneer Van Wieren!

Probleem is: het is niet te achterhalen wie de makelaar is op Kamernet. Tegen grof geld kan de potentiële huurder reageren op een advertentie, maar de aanbieder blijft alsnog volledig afgeschermd. Pas als die een berichtje terugstuurt en bijvoorbeeld een bezichtiging wordt gepland, kan de ware identiteit van de makelaar achterhaald worden.

Gelukkig leiden meer wegen naar Rome. Op Kamernet staat niet het exacte adres van een woning vermeld, maar wel de straatnaam. Eeldersingel, in dit geval. Daarnaast staan in de advertentie een lading foto’s van het optrekje, inclusief uitzicht op de gebouwen aan de overkant van de straat. Door het combineren van al die gegevens en Google Streetview is er maar een conclusie mogelijk: het gaat om Eeldersingel 11a. Volgens het Kadaster is dat object eigendom van Eildert van Wieren, dat is een oude bekende van ons.

Geschiedenis tussen Van Wieren en Sikkom

Meermalen publiceerden we, over zijn, in onze ogen, dubieuze verhuurkosten van destijds 195 euro. Daarop is Van Wieren naar de Raad van Journalistiek gestapt en uiteindelijk de kort-geding-rechter, die in ons nadeel uitspraak deed. Wij stelden dat de verhuurkosten van Van Wieren in strijd waren met de wetgeving en derhalve verboden bemiddelingskosten waren.

Volgens de Raad concludeerden wij dat te stellig, leunden we op juridische bronnen die partijdig waren (omdat ze voor huurders opkomen) en gaven we een te klein podium voor het weerwoord van Van Wieren. Daar waren wij het niet mee eens, maar de rechter gebood ons uiteindelijk om de uitspraak van de Raad als rectificatie te plaatsen. Daarbij moet gemeld worden dat zowel de Raad als de rechter niet hebben gekeken naar de eventuele onrechtmatigheid van de verhuurkosten die Van Wieren in rekening brengt, maar puur naar onze journalistieke werkwijze. En die was, volgens de Raad, onzorgvuldig.

“Niks geks aan”

Sindsdien is Van Wieren niet meer op ons pad gekomen. Tot nu dus. Met weer ogenschijnlijk een opmerkelijk verhaal: verhuurder Van Wieren verhuurt zijn eigen woning via zijn eigen makelaardij, die de woning actief promoot op internet, en legt daarvoor de rekening à 225 euro neer bij de huurder. Reden om eem te contacten met de makelaar en in dit geval ook pandeigenaar.

Van Wieren bevestigt via Whatsapp dat het zijn eigen woning is die te huur staat op Kamernet. “Medewerker Niels van mijn bedrijf Noorderveste heeft de advertentie geplaatst. Noorderveste voert beheer uit voor eigenaren en daar ben ik ook één van. Dus ja, privé ben ik klant van Noorderveste, maar daar is niets geks aan.”

Wanneer zijn verhuurkosten verboden?

Vanwege die constructie is volgens Van Wieren geen sprake van het dienen van twee heren, en dus ook niet van verboden bemiddelingskosten verpakt als verhuurkosten. “De huurder betaalt de verhuurkosten rechtstreeks aan de eigenaar. Daar zit geen partij tussen. Van dat geld zet de eigenaar Noorderveste aan het werk, die regelt de foto’s, het plaatsen van de advertenties en onder andere de hospiteeravonden. Volgens mij mag dit van de Hoge Raad.

De letter der wet schrijft inderdaad voor dat de verhuurder verhuurkosten in rekening mag brengen als deze rechtstreeks handelt met de huurder, zonder tussenkomst van een door de verhuurder ingeschakelde makelaar. Zodra daar in opdracht van de verhuurder een partij wordt tussen gezet, zijn de kosten daarvan voor de verhuurder.

Wanneer zijn verhuurkosten onredelijk?

Volgens de juristen die wij hebben gesproken, onder andere Florian van Huurdokters, blijft het linksom of rechtsom verboden om deze kosten neer te leggen bij de huurder zodra een partij tussen de verhuurder en huurder zit, die in opdracht van de verhuurder aan het werk is. “Daar doet deze constructie niks aan af.” Maar Florian is niet onpartijdig, want hij komt op voor de belangen van huurders en derhalve is hij volgens de Raad geen goede bron. Wij gaan hier dan ook niet verkondigen dat deze constructie fout is en Van Wieren onderuit de zak geven, die les hebben we geleerd.

Maar het blijft een opmerkelijke opzet en voer voor juristen. Daarbij komt dat de verhuurder weliswaar kosten in rekening mag brengen als deze rechtstreeks handelt met de huurder, maar die kosten moeten wel redelijk zijn, oordeelde de Hoge Raad in 2012. De 225 euro die Van Wieren vraagt lijken, afgaande verschillende rechterlijke uitspraken, niet redelijk te zijn.

Camera rechter

Jurisprudentie

Zo heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 7 oktober uitspraak gedaan in een vergelijkbare casus. Uitkomst: de genoemde werkzaamheden die voor de verhuurkosten worden uitgevoerd, zoals de administratieve verwerking van het inschrijfformulier, het opstellen van de huurovereenkomst en dergelijk zijn in het belang van de verhuurder en mogen derhalve niet op het bordje van de huurder terechtkomen. Ook niet onder de noemer (ver)huurkosten. Alleen de kosten voor het vervangen van het naamplaatje zijn in het belang van de huurder. Daarom concludeert de rechter in die zaak: “De huurkosten zijn niet redelijk zodra die hoger zijn dan vijf euro.”



Psst, hier meer afleiding: