Solide laat bijna 400 huurders betalen voor zonnepanelen en isolatie die er niet zijn. Gaat mogelijk om miljoenen euro’s

Foto van Matthijs Sorgdrager

Bijna 400 bewoners van twee grote appartementencomplexen in Stad betalen al vele jaren veel te veel huur, waar de huurcommissie niks tegen kan doen. Dat komt omdat de energie-indexen niet kloppen, zo liggen er officieel 1426 zonnepanelen op het dak. Maar dat is niet zo.

Dankzij de foute indexen hebben de woningen een veel zuiniger predicaat dan dat ze in werkelijkheid verdienen. Met die foute index mag de verhuurder volgens het wettelijke puntensysteem de huur fors omhoog krikken.

Pronkjewail en Solide

Solide Vastgoed is een grote speler in de Groningse verhuurmarkt. Het bedrijf beheert woningen en complexen namens investeerders. Solide zorgt dat de huur wordt geïncasseerd, neemt de administratie op zich, regelt kleine klusjes en meer van dat. Dat doet het bedrijf onder andere voor investeringsmaatschappij Pronkjewail. Die maatschappij was tot maart 2021 eigenaar van twee grote appartementencomplexen waar dit artikel over gaat: Damsport en Steenhouwerskade met in totaal 368 woningen. Solide deed het beheer.

Op papier en volgens Solide-bestuurder Edward Wielens zijn Solide en Pronkjewail twee verschillende entiteiten die los van elkaar opereren. Maar dat is niet zo. Uit informatie van de Kamer van Koophandel blijkt dat de organisaties zowel op bestuurlijk niveau als in de dagelijkse praktijk innig met elkaar verweven zijn. Ze zijn notabene op hetzelfde adres gevestigd. En in verschillende media-uitingen worden de ondernemingen door Edward als een twee-eenheid gepresenteerd.

A-label met lage index, of?

Tot zover de broodnodige achtergrondinformatie. Nu eem inzoomen op de appartementencomplexen aan de Damsport en Steenhouwerskade. Uit onderzoek van Robin Hood Renters Help en Sikkom blijkt dat er van alles mankeert aan die complexen. Volgens de officiële energie-index van het ministerie van Binnenlandse Zaken zijn alle 368 woningen van die twee complexen enorm energiezuinig. In het register, waar de huurcommissie en rechter blind op varen, pronkt een A-label met een index net iets boven de 1.

Dat komt, volgens de ingevoerde gegevens, vanwege de aangebrachte HR++-beglazing, extra laag van 110 mm isolatie en kozijnen van hout of kunststof. De 214 appartementen aan de Steenhouwerskade hebben daarnaast ook nog eens elf vierkante meter aan zonnepanelen per woning. Goed voor 1426 zonnepanelen in totaal. Dat leest op papier inderdaad als zeer energiezuinig. De realiteit is anders.

Ingevoerde waarden kloppen niet

De woningen hebben gewone, standaard dubbele beglazing in plaats van HR(++). De extra isolatielaag van 110 mm is er niet. De kozijnen zijn van metaal en niet van hout of kunststof. En er liggen bij de Steenhouwerskade slechts 240 zonnepanelen op het dak, in plaats van 1426. Gevolg is dat bewoners naast de extra hoge huur, vanwege de ‘energiezuinige woning’ van zo’n 35 vierkante meter, ook nog eens honderd euro per maand kwijt zijn aan gas en elektra.

De energie-indexen zijn afgegeven door Frans Meijer. Frans is een onafhankelijke en gecertificeerde energie-index-inspecteur die woningen inspecteert en aanmeld in het register dat onder het ministerie van Binnenlandse Zaken hangt. In 2013 en 2015 heeft Frans de indexen van Damsport en Steenhouwerskade aangemeld. Dat betekent dat huurders van die complexen al acht en zes jaar elke maand te veel huur overmaken. Volgens onze grove berekening (verschil tussen papier en realiteit aan de hand van het puntensysteem voor verhuurwoningen) komt dat in totaal neer op een bedrag dat zomaar eens een paar miljoen kan aantikken.

Onderzoek moet meer uitwijzen

Edward, de bestuurder van Solide, vindt het bijzonder vervelend dat er zaken niet kloppen in de energie-index. Maar dat is volgens hem niet de schuld van Solide, noch van Pronkjewail. Daarnaast heeft hij aan een aanmerking op de berekening. “Om het zuiver uit te kunnen rekenen, moet je teruggaan naar de situatie van 2013 en 2015. De echte gegevens van die tijd invullen en dan uitzoeken welk label daarbij hoort. Maar duidelijk is dat er te veel is betaald. Onderzoek moet uitwijzen hoeveel exact.”

Dat er jarenlang te veel huur is betaald door 368 huurders is echter niet de schuld van Solide of Pronkjewail, vindt de bestuurder. “De informatie die de energie-index-inspecteur aanlevert en afvinkt in het online register is voor ons leidend. Als ik een auto APK laat keuren, ga ik ook niet zelf alles nog een keer bij langs lopen. Dan ga ik ervanuit dat het klopt omdat de keurder een certificaat heeft. Dat is hier net zo.”

Bert Lokken

Daarbij komt, meldt Edward, dat zij zelf niet de inspecteur aan het werk hebben gezet. “De panden waren toen eigendom van Bert Lokken via zijn bedrijf Vastgoed Groningen. Geveke Bouw heeft in opdracht van Bert beide panden omgebouwd. “

Bert Lokken bevestigt dat zowel Damsport als Steenhouwerskade van hem waren. De bij de gemeente ingediende vergunningsaanvragen voor de verbouwingen in 2013 en 2015 staan ook op zijn naam. “Maar”, vertelt Bert, “reeds in 2014 hebben we Damsport en later ook Steenhouwerskade overgedragen aan Pronkjewail.” Bert is overigens zelf een van de investeerders achter Pronkjewail.

Iemand anders is opdrachtgever, oh nee, toch niet

Daarnaast weet Bert zeker dat hij niet de opdrachtgever voor de inspectie is. “Ik ken Frans niet eens. Wij hebben de verbouwing uitbesteed aan Geveke met de opdracht dat we een A-label wilden hebben. In die hoedanigheid is het opgeleverd, inclusief de officiële lage energie-index. Dat hebben wij zelf niet dubbel gecontroleerd, omdat we ervan uitgaan dat wat aangemeld is in het register klopt.”

De claim van Bert dat hij niet de opdrachtgever is, klopt in ieder geval niet. Op de originele opnameformulieren van Frans, die ten grondslag liggen aan de energie-index, staan Vastgoed Groningen en VOL Vastgoed vermeld als opdrachtgever. VOL is een oude BV van Bert met Lubeckweg 2 als vestigingsadres. Dat is bijzonder omdat zowel Pronkjewail en Solide ook op dat adres zijn gevestigd. Net als een compleet rookgordijn aan andere BV’s, CV’s en stichtingen, die allemaal met elkaar verweven zijn en vergelijkbare namen dragen, ook gevestigd zijn aan de Lubeckweg.

Opmerkelijk is trouwens ook dat de beleggingsinstelling ‘Lubeckweg 2’ weer gevestigd is op het adres van Bert zijn bedrijven: de Ubbo Emmiussingel. Kortom: het is een grote spaghetti aan samenwerkende vastgoedbazen. Dat blijkt ook uit het interview dat Edward in 2017 aan Entrepreneur Magazine gaf. Het ingewikkelde is dat ze allemaal naar elkaar wijzen. En naar Geveke Bouw en Frans.

Reactie Geveke en Frans

Geveke Bouw geeft, bij monde van Lars Roossien, aan alleen betrokken te zijn geweest bij de Steenhouwerskade. “Wij hebben het bestaande kantoorpand getransformeerd tot studio’s op basis van de ontwerpdocumenten van de betrokken adviseurs. Woningcheck heeft geadviseerd inzake de energiebesparende maatregelen, welke daarna door ons zijn uitgevoerd. Woningcheck (bedrijf van Frans Meijer destijds – red.) is een gecertificeerd bedrijf op dit vlak en heeft op basis van een inspectie van de uitgevoerde maatregelen de Energie Index bepaald.”

Frans, de inspecteur dus, bevestigt via Whatsapp de informatie uit de officiële documenten: “Bert Lokken was mijn opdrachtgever.” Tevens geeft hij aan dat het zou kunnen dat er dingen niet kloppen. “Maar dat komt dan door de opdrachtgever of door de belofte dat bijvoorbeeld zonnepanelen in de toekomst zouden worden geplaatst.” Tot slot stipt Frans de in 2018 veranderende voorwaarden voor de energie-index-berekening aan als mogelijke oorzaak: “Woningen die in 2015 een A-label hadden, komen nu uit op een F-label.”

Frikandel in de gymzaal

Het klopt dat er een wijziging in de berekening is geweest. Maar die heeft geen invloed op de ingevoerde waardes. HR++-glas wordt daardoor niet ineens dubbele beglazing. De isolatie is niet ineens foetsie. Net zoals het aantal opgegeven zonnepanelen er simpelweg niet ligt. De inspecteur moet afvinken wat er daadwerkelijk aan energiebesparende maatregelen is getroffen, niet wat beloofd wordt. Daarmee geconfronteerd geeft Frans wederom aan dat alles in goed overleg is gebeurd. “Er zit voor mij totaal geen voordeel in, daarmee ontbreekt voor mij de noodzaak om bewust te sjoemelen met de energie-index.”

Mogelijk voordeel is voor Frans inderdaad niet direct zichtbaar. Maar hij heeft wel een verleden met het leveren van slechte kwaliteit. Reden voor de overkoepelende organisatie van inspecteurs (SKG-IBOB) om hem enige tijd geleden te schorsen. Dat betekent dat Frans geen indexen meer kan aanmelden.

Maar dat impliceert niet dat hij er voordeel bij heeft. De enige partij die dat wel op papier heeft, is de verhuurder. Die toucheert dankzij de verkeerde gegevens maandelijks (ten onrechte) bakken met geld. Maar volgens Edward is dat nooit met opzet of kwade intenties gebeurt. “Als we toen hadden geweten dat we nu zo in de problemen zouden komen, hadden we direct een paar ton geïnvesteerd om de complexen energiezuiniger te maken. We hebben ter goeder trouw gehandeld.”

Nieuwe eigenaar, nieuwe kansen

Is het dan alleen maar ellende voor de bewoners van Damsport en Steenhouwerskade? Nee. Gaandeweg ons onderzoek zijn beide complexen door Pronkjewail verkocht aan Veldboom Vastgoed voor 56 miljoen euro. Axel Veldboom, eigenaar van Veldboom Vastgoed, erkent dat er minder isolatie in de muren zit, minder zonnepanelen, andere beglazing en kozijnen in de panden zitten dan in de officiële documenten staat vermeld. Veldboom gaat in overleg met huurders zoeken naar een oplossing voor korte termijn.

Op de lange termijn gaan ze beide complexen volledig renoveren. Sterker: de eerste klussen worden op dit moment uitgevoerd. De muren worden nu wel geïsoleerd, er komt dakisolatie, de woningen zelf worden opgeknapt en beide complexen worden voorzien van een warmtepomp en volledig gasloos. Daarmee worden de woningen ook in praktijk een stuk energiezuiniger. Dat is niet een klus die binnen een paar weken geklaard is, maar wel de stip op de horizon die Veldboom over een jaar of vier hoopt te bereiken.

Disclaimer

Wij hebben dit kunnen aantonen omdat we de origine opnameformulieren, die zijn ingevuld door inspecteur Frans Meijer, in handen hebben gekregen. Daardoor konden we heel nauwkeurig een aantal zaken controleren, zoals bijvoorbeeld de beglazing, kozijnen, isolatie in de spouwmuren en het aantal zonnepanelen. Dat we dat konden checken had ook weer te maken met de slechte staat van de gebouwen. Zo konden we bij Damsport dwars door de muur heen kijken omdat bakstenen waren verdwenen. Het aantal zonnepanelen hebben we aan de hand van het opnameformulier ook kunnen uitrekenen. Daarin staat vermeld dat een woning elf vierkante meter aan zonnepanelen heeft, wat dus neerkomt op ruim 1400 panelen. Daar is niet eens de ruimte voor op het dak, waar volgens eigen observatie en Google Maps slechts 240 panelen liggen. Volgens Frans komt dat omdat elke woning een ander aantal zonnepanelen heeft. “De ene elf vierkante meter, de ander een halve, uiteindelijk kom je dan uit op 240 panelen die er ook liggen.” Maar die uitleg klopt niet. Elke huurder betaalt namelijk 1/240e deel van de stroom. Dat wordt dus evenredig verdeeld over alle appartementen, dat impliceert dus ook dat alle woningen evenveel zonnepanelen hebben.

Woon je in één van de genoemde complexen? Dan kun je ook contact opnemen met Robin Hood. Eigenaar Yoeri Delfstra beraadt zich over een massaclaim om te veel betaalde huur terug te vorderen.

Psst, hier meer afleiding: