Trap niet in de verhuurkosten van Mijn Huisbaas Groningen

Mijn Huisbaas 1

Screenshot van de Facebookpagina

Bijna tweehonderd euro huurkosten verlangt Van Wieren Makelaardij (Mijn Huisbaas Groningen) van studenten die een kamer via hem huren. Mag niet, zeggen vele juristen en wij ook. Mag wel, zegt van Wieren want blablablabla. Na uitvoerig het blablablabla van de makelaar te hebben onderzocht, stellen we met nog meer zekerheid: “Van Wieren bedondert woningzoekenden.”

Via Facebook en zijn website biedt Van Wieren kamers aan. Als je daarop reageert, word je uitgenodigd voor een hospiteeravond en met een beetje geluk ben jij een paar dagen later de gelukkige nieuwe huurder. Alleen nog wat formaliteiten, zoals het contract ondertekenen. Met daarin de bepaling dat je naast de huur en de borg 195 euro huurkosten moet aftikken aan Van Wieren. Is voor het rondleiden van aspirant-huurders en het opstellen van het contract.

Klachten en vragen

Daarover krijgen we meerdere vragen en klachten. Huurders betwijfelen of Van Wieren die kosten wel in rekening mag brengen, of dat het gaat om verboden bemiddelingskosten. Deze vragen worden niet alleen aan ons gesteld, maar ook op de Facebookpagina’s Mijn Huisbaas Groningen, Noorderveste (beheermaatschappij van de makelaar) en MH van Wieren, die beide zijn gekoppeld aan Van Wieren Makelaardij. Van Wieren neemt de moeite om elke vraag te beantwoorden, dat siert hem. Doet niet iedereen.

Probleem is alleen dat zijn antwoorden niet kloppen. Zo verwijst hij steevast naar een publicatie van Rijksoverheid.nl, waarin duidelijk zou moeten worden dat zijn handelswijze is toegestaan. In het artikel staat inderdaad: “Verhuurkosten zijn kosten die de verhuurder maakt bij het opnieuw verhuren van leeg gekomen woningen. De huurder betaalt de verhuurkosten aan de verhuurder. Denk daarbij aan kosten voor het opmaken van het huurcontract. Of voor het rondleiden van aspirant-huurders.”

En: “De verhuurder mag wel verhuurkosten in rekening brengen, maar die kosten mogen niet overdreven hoog zijn. Te hoge verhuurkosten kunnen via de rechter worden teruggevorderd.” Lijkt inderdaad of Van Wieren redelijke huurkosten in rekening mag brengen voor bijvoorbeeld het hospiteren. Maarrrrrrr Van Wieren is niet de verhuurder. Hij is de beheermakelaar die in opdracht van verhuurders woningen verhuurt. Daar gelden compleet andere regels voor dan voor de verhuurder.

Mijn Huisbaas 2

Uitspraak Hoge Raad

Dat komt omdat verhuurder en huurder tegenpolen van elkaar zijn. Als daar een makelaar tussenzit, mag die niet beide partijen dienen. Je kunt geen twee partijen vertegenwoordigen die van nature met elkaar in conflict staan. Dat zou oneigenlijke belangenverstrengeling zijn. Vandaar dat de Hoge Raad in oktober 2015 heeft uitgesproken dat de tussen-makelaar aan het werk is voor de verhuurder en dat alle kosten die worden gemaakt voor de verhuur, daar in rekening moeten worden gebracht.

Daarvoor gold dat al voor zelfstandige woonruimtes, sinds de uitspraak van de Hoge Raad gaat dat ook op voor kamers. Ondanks de uitspraak van de Hoge Raad legt Van Wieren de factuur bij de huurder neer. Reden om hem uit te nodigen voor een gesprek. Maar dat komt niet zomaar van de grond. Na het eerste verzoek voor een interview schrijft Van Wieren een post op Facebook gericht aan ons, waarin hij weer met hetzelfde linkje van de Rijksoverheid aankomt om zijn handelen te vergoelijken.

En hij stelt voor dat we de eventuele verdere discussie onder de post voeren, in het kader van transparantie. Klinkt nobel, maar dat schiet in de praktijk natuurlijk niet op. Zoiets doe je één op één, zodat er duidelijk en helder gecommuniceerd kan worden. We passen voor de suggestie van de makelaar en vragen nogmaals of we niet gewoon in gesprek kunnen gaan over de verhuurkosten. Daar gaat Van Wieren gelukkig mee akkoord. Ondertussen doen wij nog wat voorwerk. Zoals Vastgoedpro contacten.

Brancheorganisatie: “Mag niet”

Vastgoedpro is de brancheorganisatie waar Van Wieren bij is aangesloten. De woordvoerder weet ons direct te vertellen dat de handelswijze van Van Wieren niet klopt. Het zijn inderdaad verboden bemiddelingskosten, althans verboden om bij de huurder neer te leggen. Daarnaast vertelt de woordvoerder dat het niet de bedoeling is dat leden van Vastgoedpro de wet overtreden. En dat ze een interne tuchtcommissie hebben om leden aan te pakken als na onderzoek blijkt dat ze de boel inderdaad bedonderen.

Tot slot zegt de woordvoerder dat de wet nog maar recent is aangepast en dat veel makelaars moeite hebben met het juist toepassen van de nieuwe regels. Daarom is de brancheorganisatie bezig met een opvoedronde. Maar dat laat onverlet dat een tussenpersoon geen verhuurkosten mag verlangen van huurders, als hij ook in dienst is van de verhuurder. Wat bij Van Wieren het geval is. Alleen als de huurder een specifieke zoekopdracht neerlegt bij de makelaar mogen daar redelijke kosten voor worden gevraagd.

Deze uitzondering gaat niet op voor Van Wieren. Hij plaats woningen op zijn Facebookpagina en website waar potentiële huurders rechtstreeks op kunnen reageren. Dan is er absoluut geen sprake van een specifieke zoekopdracht. Ook de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) bevestigt onze lezing. Net zoals onze juristen, de Woonbond, het Juridisch Loket en de Huurcommissie. De verhuurkosten mag Van Wieren niet in rekening brengen bij de huurder, omdat hij tussenpartij is en werkt voor de verhuurder.

De smoesjes van Van Wieren

Tijdens het gesprek wordt snel duidelijk dat Van Wieren bij zijn standpunt blijft. En ook hij heeft zich voorbereid. In zijn koffer zitten verschillende uitspraken van de rechter die zijn gelijk moeten onderstrepen. Gaandeweg het gesprek kunnen we echter één voor één de voorbeelden wegbonjouren, omdat die van toepassing zijn op verhuurders in plaats van makelaars. Of omdat het uitspraken zijn van voor de invoering van de nieuwe wet. De stapel argumenten slinkt gaandeweg nog tot een paar dooddoeners.

Zoals: “Wat jullie zeggen is maar een mening.” Dat klopt, maar wel eentje die gestaafd wordt door vele advocaten en belangenorganisaties. En waar inmiddels de nodige jurisprudentie over is. En: “Ik ben maar een kleine speler, waarom ik?” Dat is een beetje een vals argument, groot of klein, fout is fout. En op zijn eigen website schrijft Van Wieren: “Noorderveste B.V. is een middelgrote vastgoedbeheerder in de stad Groningen.” Uiteindelijk is hospiteren het enige argument dat overeind blijft.

Althans volgens Van Wieren dan. “Hospiteren kost veel tijd en dat doe ik in het belang van de huurder. Die moeten dat dan ook betalen, vind ik. Er is geen verhuurder die de kosten voor het hospiteren op zich gaat nemen.” Misschien wel, misschien niet. Doet er feitelijk niet toe. Want wettelijk mag die factuur niet naar de huurder. Maar omdat Van Wieren erop blijft hameren dat hospiteren echt het belang van de huurder dient en daar dus ook de factuur naartoe moet, leggen we het voor aan onze juristen.

Betaal niet of vorder het terug

“Van Wieren stelt dat de hospiteeravond ten gunste is van de huurder, dit is natuurlijk waar, maar de vraag blijft of hij dit in opdracht doet van de verhuurder. Als verhuurder hem heeft ingeschakeld als bureau voor het zoeken van een nieuwer huurder, moet verhuurder hier ook voor betalen want het valt onder rondleiden van aspirant-huurders. Als huurder zelf de makelaar opdracht heeft gegeven voor het zoeken van een woonruimte, dan moet huurder zelf deze kosten betalen,” is het antwoord van de juridische specialisten.

Bij Van Wieren gaat het om het eerste. Mensen reageren op zijn Facebookpagina of website op woningen, zonder zoekopdracht te plaatsen. Hij werkt dus in opdracht van de verhuurder (ook als deze niets betaalt) en die moet ook de rekening dokken voor het hospiteren (om botsende belangen te voorkomen). Duidelijk verhaal. Heb je Van Wieren na 17 oktober 2015 (uitspraak Hoge Raad) 195 euro huurkosten betaald? Dan kun je deze terugvorderen via het invullen en opsturen van deze brief (onder kopje Voorbeeldbrief Terugvordering bemiddelingskosten).

Update

Van Wieren heeft bovenstaand verhaal voorgelegd aan de Raad van de Journalistiek. Volgens de Raad hebben wij met ‘blablabla’ niet voldoende recht gedaan aan het weerwoord van Van Wieren. Daarnaast vindt de raad dat we onnodig grievend zijn geweest en dat onze bevindingen rusten op uitlatingen gekleurde juridische partijen, zoals het Juridisch Loket. We hadden onze conclusies, volgens de Raad, daarom minder stellig moeten brengen.

Daar zijn wij het niet mee eens. We staan nog steeds achter de conclusies. En een vergelijkbare zaak bij de rechter hebben we juist gewonnen. Op basis van dezelfde argumenten. Laat onverlet dat de Raad vindt dat we onzorgvuldig zijn geweest.

Psst, hier meer afleiding: